計算投資回報 主攻西雅圖 地產平台發掘海外筍盤

原文刊於信報財經新聞專欄「StartupBeat創科鬥室」

港人投資海外房地產成風，然而買屋不是買菜。鍾情美國西雅圖的伍其昌深感資訊不足，「隔山買牛」困難重重，「我只知這間屋賣多少錢，但不知要花多少錢來裝修，也不知之後再轉手或放租時，這間屋可賣或租到多少錢，無從判斷是否筍盤。」他遂建立房地產投資資訊平台「TruDeed」，為港人等投資者提供指引。

用戶登入TruDeed系統後，即可瀏覽不同樓盤及其相關資訊（例如價錢、圖片、面積、房間數目、有否車庫等）；同時透過大數據分析，估算各樓盤大約所需的復修費用（Rehab Cost）、復修後的價值（Estimated ARV）和租金收入等，從而計算投資回報。

大數據主要來自樓盤所在地區過往類似盤源的成交紀錄，至於評估復修費用，平台會先經由智能系統「Smart Rehab」分析樓盤狀況，初步評估物業是否要復修和所需費用。買家可經由平台尋找裝修師傅或自行安排，待親身視察環境後，再掌握確實金額。

搜羅物業利潤需逾兩成

伍其昌指出，平台用戶大致分為三類，第一類是「短炒」投資者，買入房屋後再轉手；第二類是買樓收租；第三類是自住。揀到心水靚盤的用戶，可經由平台聯絡賣方及尋找銀行，憑藉在線下促成交易，平台會收取佣金作為收入。

目前，TruDeed主打西雅圖的樓盤，伍其昌透露盤源除了來自合作的地產公司，亦有不少來自被稱為「Wholesalers」的職業收樓人。由於美國的地產公司大多不願意代理太殘舊的屋，因為它們須經過一輪翻新後，方可推出市場，當中花費不少金錢和時間。職業收樓人專門以較低價錢購入狀況較差的房屋，再轉售予第三方賺取差價。

伍其昌介紹，平台日均蒐集百多個樓盤的數據，但只會篩選「有兩至三成水位」（即復修後價值比買入價、復修成本，以至其他各項費用加起來高兩三成）的樓盤。不少物業基於翻新費用太高等原因，投資回報不吸引而未獲接受。

人屆中年的伍其昌直言，今回已不是首次創業，「『Startup創辦人』是天下間最難做的崗位，指的不是每天上班那種肉體上的辛苦，而是要克服產品無人買、籌錢又籌不到那種失敗感覺。」

早於1998年，他便創立科技公司ecVision，開發針對大型國際服裝品牌的供應鏈系統。直至2015年，公司獲紐交所上市公司Amber Road收購。他退場（Exit）後，一度打算再次創業，「想過開發集運平台，但思前想後發現，自己已不想再做類似的生意。」

結果，伍其昌變身天使投資者，專攻本地B2B軟件科創，投資過開發語音識別及自然語言處理（NLP）技術的人工智能（AI）初創有光科技（Fano Labs）。

跨國企業高層二度創業

他明言，初創創辦人一定要有很強的信念，「（搞初創）會遇到很多想放棄的時候，很多初創陣亡是因為創辦人也捱不下去。你問過10個天使投資者但仍籌不到錢，唯有結束一手建立的公司；有些創辦人被上百個投資者請吃檸檬，但仍繼續去馬。」假若錢已燒盡，資產亦賣光，任創辦人信念再強，又如何撐下去？他慨嘆：「現在香港似乎較少出身中產或草根的人做到初創創辦人，始終香港生活成本太高，既要交租又要養家，儲到錢都用來買樓，哪有錢創業？」

伍其昌不諱言，目前香港發展得比較成功的初創，甚至是獨角獸（即是估值超過10億美元但未上市的企業），創辦人大多出身不俗。就算是他自己雖非富二代，但在創立ecVision之前，亦是美國著名軟件公司CA Technologies的亞洲區高層，有一定經濟基礎，「否則我都沒可能創業」。

嘆辦初創須狠心裁員

在跨國大企當過高層，也不代表創業會順風順水，「公司（ecVision）前後3次瀕臨結業邊緣。」第一次是2000年科網股爆破，投資者閂水喉，傾好的新資金泡湯；勉強捱過這關，又輪到2003年沙士和2008年金融海嘯，生意受到打擊，「我在2003年裁了幾十名員工，相當於一半人手；2008年那次，也約莫裁員20%、30%。當你創業，為了公司生存，有時你要很果斷做狠心決定。」

大數據分析拓B2B

直至今次創辦TruDeed，伍稱這公司屬於B2C平台，跟過往的B2B公司難相提並論；加上現今已是社交媒體時代，他須努力學習數碼營銷，「想像你在一個很嘈吵的市集，要人聽到你的說話是多麼困難？」

他深明B2C初創須面對較激烈競爭，失敗風險也較高，若從投資人角度出發，他甚至不考慮在天使輪投資B2C初創。為加強TruDeed優勢，他計劃開拓B2B服務，把大數據分析技術開放予地產業界訂閱使用，讓後者的客戶提供更明確的房地產交易數據。

採訪、撰文：陳子健

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